OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在(zài)随(suí)后召开的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ华大基因是国企吗)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关华大基因是国企吗重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三(sān)十(shí)年(nián)建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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