OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前随着二级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租户自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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