近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的(de)变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REIT新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗s的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(新联会是事业编制吗 加入新联会很厉害吗bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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