近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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