近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要(yà选择复句例子十个，选择复句例子5个o)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(qu选择复句例子十个，选择复句例子5个án)日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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