万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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