导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(一公里大概多少一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟步 一公里大概要走几分钟hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟