OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信心。”

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