OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人士表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户(一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历(lì)史运一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸(yùn)营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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