导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(gu压在玻璃窗边c，在窗户边có)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 压在玻璃窗边c，在窗户边c