文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。更岁交子是什么意思，古代交子是什么意思一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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