饱受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(ni造梦西游3宠物技能几级领悟án)更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务造梦西游3宠物技能几级领悟等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门(mén)会(huì)同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的造梦西游3宠物技能几级领悟调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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