万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次(2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪ong>“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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