饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思(běi)京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能(néng)对(duì)交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些(xiē)房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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