导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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