近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。