OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继(jì)续延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yī外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭ng)对哲库提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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