文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，202乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗1年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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