“现在(zài)的房地产很(hěn)难再出现像过去(qù)十年的系统性(xìng)行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资者(zhě)的(de)关注度从(cóng)板块向单个(gè)标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩(jì)，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经(jīng)双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而(ér)且是反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不(bù)大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大(dà)的国(guó)资(zī)背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的(de)开发资金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不(bù)太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来源来自(zì)新盘的(de)销售。但今年新房的销(xiāo)售情况相较一(yī)般(bān)。再关(guān)注(zhù)一(yī)下，哪些房企能(néng)从银(yín)行拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国(guó)企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论(lùn)是(shì)在(zài)销售，还(hái)是融(róng)资等各个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在(zài)有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较(jiào)好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民(mín)营房企股价大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的(de)净(jìng)借贷(dài)水平（净(jìng)负债率）是不(bù)是行(xíng)业(yè)内的最低(dī)水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是行业(yè)内最(俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗zuì)低的；建安成本是否也是业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；这些都是我们(men)看重的一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企(qǐ)并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现(xiàn)了(le)“三道(dào)红线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国(guó)央企“三道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健(jiàn)特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又进一步考(kǎo)验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未(wèi)来市场，以及过于激进的(de)扩(kuò)张拿(ná)地节奏(zòu)也有可(kě)能让(ràng)房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉(jué)到机(jī)会来了，其开始在(zài)一(yī)线城市(shì)进(jìn)行大举拿地，净负(fù)债率也(yě)由(yóu)此前(qián)的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提(tí)高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房(fáng)企新(xīn)购入地块也实(shí)现(xiàn)了快速的(de)开盘利(lì)用(yòng)率(lǜ)，预计今年(nián)会(huì)有更(gèng)多(duō)的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企(qǐ)业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多(duō)弹药(yào)，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集中在强(qiáng)二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企的扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出手的(de)章(zhāng)法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得(dé)太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那(nà)么(me)好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来(lái)衡量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的扩张(zhāng)速度(dù)是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，主要(yào)还是看房企的净负债率水平，在(zài)我俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债(zhài)率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产(chǎn)行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快(kuài)，所以(yǐ)要规避公司净负债率提(tí)高到一(yī)个(gè)比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)金茂、华(huá)发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等(děng)房(fáng)企在(zài)践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也较(jiào)好地(dì)控(kòng)制了(le)公司的扩(kuò)张(zhāng)速度与(yǔ)净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但(dàn)在各维度的实(shí)际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的融资成本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少数民(mín)营房企同样(yàng)受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流(liú)通股东中(zhōng)新(xīn)进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵(líng)活配置(zhì)混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年(nián)时间，房地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是(shì)表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维(wéi)度(dù)都(dōu)表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江(jiān俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗g)集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的(de)营收比重只占到近六成。近三(sān)年持(chí)续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，滨江集(jí)团在杭(háng)州的土(tǔ)储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依(yī)次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集(jí)团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿(yì)元(yuán)，位列(liè)房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集(jí)团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下游(yóu)家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产(chǎn)产业(yè)链上(shàng)的中游环(huán)节(jié)，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主要(yào)包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对(duì)看好，因(yīn)为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规(guī)模越来越大(dà)，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费的(de)增(zēng)长却(què)一直都(dōu)很好。对于地(dì)产产业链，我们(men)相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月(yuè)线(xiàn)连(lián)收七根阳线(xiàn)的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上(shàng)市(shì)公(gōng)司(sī)一季报的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早(zǎo)已成(chéng)为基金(jīn)重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的(de)房地产产(chǎn)业(yè)链股票还(hái)有金地(dì)集(jí)团(tuán)和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几(jǐ)年曾经风光(guāng)一时的家居板块(kuài)也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年(nián)内表现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一(yī)时间(jiān)段(duàn)，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来(lái)看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实(shí)现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一(yī)季报中(zhōng)他(tā)管(guǎn)理的广(guǎng)发(fā)策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报均增加了(le)持(chí)股，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募(mù)。有意思的(de)是(shì)，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标的(de)情有(yǒu)独(dú)钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公(gōng)司金牌(pái)橱(chú)柜中，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也(yě)成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业股(gǔ)也(yě)越来越被机(jī)构所青睐，不(bù)过这类标的大(dà)多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不(bù)是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周(zhōu)期(qī)还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为(wèi)物业公司(sī)很容易一开始是挣钱(qián)的(de)，后面因为保(bǎo)安这些固定人员成(chéng)本的年度增长，不过(guò)服(fú)务没有特别(bié)好，客(kè)户没有(yǒu)那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难度是非常(cháng)大的(de)。但是该公司能(néng)在(zài)业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它(tā)的定位和比较好的服(fú)务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗