文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(n蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子ián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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