近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jià中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗o)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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