万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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