“现在的(de)房地(dì)产(chǎn)很难再(zài)出(chū)现像过去十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿(ruì)集(jí)团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏(hào)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板块向单个(gè)标的转移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已经双杀(shā)到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了底部(bù)，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下(xià)三(sān)个(gè)基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今(jīn)年(nián)房地产的开(kāi)发资(zī)金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企贷款的(de)，房(fáng)企的主要(yào)资(zī)金(jīn)来源(yuán)来自新盘的(de)销售。但(dàn)今年(nián)新房的销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企(qǐ)相对比较(jiào)困(kùn)难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是(shì)在(zài)销售，还(hái)是融资等各个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现相对较好(hǎo)，但没有国(guó)资背(bèi)景的(de)民营房企股价大(dà)多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘(jué)，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是(shì)它的净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低(dī)水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的(de)；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我们看重的(de)一(yī)家房企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是(shì)在国(guó)央(yāng)企中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发(fā)展(zhǎn)、光(guāng)明地产、云(yún)南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三(sān)道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财务指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍(réng)是(shì)少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注意(yì)的(de)是(shì)，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又(yòu)进(jìn)一步(bù)考(kǎo)验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预(yù)判未来市场(chǎng)，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一(yī)家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年(nián)的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线(xiàn)城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就符合(hé)“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一(yī)半也主(zhǔ)要集中(zhōng)在强(qiáng)二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说(shuō)看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市(shì)场没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何(hé)来436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡(lái)衡量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是(shì)看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过(guò)于快(kuài)速(sù)了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一(yī)标准要比“三(sān)道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地(dì)产行业的复(fù)苏(sū)速度并没(méi)有那么快，所以要(yào)规避公司净(jìng)负债率(lǜ)提高到(dào)一个(gè)比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民(mín)营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本(běn)更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而(ér)然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)同样(yàng)受到机构的436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡青睐。比(bǐ)如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通股东中新进了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募(mù)珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公(gōng)司(sī)就(jiù)长期持(chí)有滨江集团。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集团仍是表现出(chū)较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来(lái)自杭436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡州地区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营(yíng)收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭(háng)州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补(bǔ)充同(tóng)样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数(shù)据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的(de)本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的(de)较突出(chū)表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集(jí)团的(de)房企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团(tuán)的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的(de)是(shì)，2020年(nián)至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告(gào)表示，公司于(yú)5月(yuè)10日(rì)接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产业链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中介服务(wù)、家用电器(qì)、物(wù)业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材(cái)料端(duān)息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行(xíng)业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装更(gèng)新(xīn)的需求也(yě)会(huì)越来越(yuè)多(duō)。美国过(guò)去的数(shù)据充分(fēn)说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房(fáng)销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很(hěn)好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目(mù)前暂居(jū)前两位的都是来自家(jiā)纺赛(sài)道(dào)的公(gōng)司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月线连(lián)收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类产品的研发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示(shì)，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上(shàng)市公司一季报的(de)十大流通股股东来(lái)看，能(néng)够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价(jià)值和私募的明河2016，都(dōu)在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长(zhǎng)在(zài)管的产(chǎn)品(pǐn)，首季其(qí)同时(shí)重仓的房(fáng)地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)股票还有金地集团和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家居板块中(zhōng)年(nián)内表现最好的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成(chéng)为志(zhì)邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募(mù)。有意(yì)思的是(shì)，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类标的情(qíng)有(yǒu)独钟(zhōng)，在(zài)另一(yī)家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业(yè)股(gǔ)也越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如(rú)何(hé)选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金(jīn)经理举(jǔ)例(lì)分析：“物(wù)业(yè)服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希(xī)望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经(jīng)买的(de)绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的(de)，每年(nián)到期的(de)合(hé)同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能(néng)做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司(sī)很(hěn)少，因(yīn)为(wèi)物业公(gōng)司很(hěn)容易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务(wù)没有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是(shì)该公(gōng)司(sī)能(néng)在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服(fú)务是(shì)有关(guān)系的(de)。”他进一步(bù)强调。

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