饱受争议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房(f银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄áng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提(tí)供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定银耳越黄越好还是越白越好，干银耳为什么越放越黄(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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