文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎ酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗n)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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