5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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