近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权(quán)邵阳学院是几本大学分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(邵阳学院是几本大学fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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