导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产红楼梦多少字黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(红楼梦多少字pǐn)住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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