近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者(zhě)长100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(l100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两iú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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