文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　<猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么strong>2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。猫踩奶是认主人了吗，猫咪频繁踩奶是在暗示什么ong>

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。