文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(l可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思óu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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