近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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