饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng孙悟空真实存在过吗)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)孙悟空真实存在过吗发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性孙悟空真实存在过吗提(tí)出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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