5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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