文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制(zhì)造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框360借条是正规的吗架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并360借条是正规的吗购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 360借条是正规的吗