近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班duì)于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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