万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)功在当代利在千秋是什么意思，生态文明建设功在当代利在千秋是什么意思被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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