导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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