近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎn热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭g)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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