饱受(shòu)争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明(公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表míng)确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定(dìng)明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市(shì)落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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