万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(g中国的国粹有哪些āo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律中国的国粹有哪些文(wén)书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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