5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思de)、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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