OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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