近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经(jīng)营四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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