近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìn家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译g)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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