OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ru适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么ì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目适合和合适的区别爱情，适合和合适的区别是什么(mù)前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边(biān)也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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