5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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