导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(gu古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口ó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。