文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思)尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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