万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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